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國家作價出資的土地使用權能否作為抵押物及抵押效力問題的法律分析 ——以商業銀行為視角

作者:李玉婷 馬樹 發布時間:2019-11-04




在近些年固定資產投資大幅增加、信貸投放高速增長的背景下,以土地使用權作為抵押物進行借款擔保的情形日益增加。但以使用權類型為國家作價出資的國有土地使用權作為抵押物提供擔保的情形卻十分少見。那此種類型的國有土地使用權作為抵押物的抵押權效力如何,更是讓商業銀行頭疼。本文在對法律、法規的研究基礎上,通過相關實務案例,以商業銀行的視角對國家作價出資的土地使用權能否作為抵押物及抵押效力等涉及的法律問題進行分析。



圖片來自網絡  版權歸原作者


 

一、案 情 簡 介   


2012年3月6日,寧夏回族自治區人民政府辦公廳印發甲公司組建方案的通知文件。根據該份文件顯示,自治區政府組建的甲公司系國有獨資企業,注冊資本10億元,其中將許多事業單位舊址的閑置土地使用權和房屋產權在內的實物資產評估作價7億元作為注冊資本;3億元為貨幣資本。該土地使用權經評估作價后轉增為公司國家資本,作為商業用地開發,不再繳納土地出讓金。現階段該甲公司為了企業發展,擬使用該部分國家作價出資的土地使用權作為抵押物向乙商業銀行進行融資。



二、國家作價出資的土地使用權能否作為抵押物及抵押效力問題的法律分析


1使用權類型登記為“國家作價出資”的國有土地使用權性質


依據《土地管理法實施條例》第二十九條“國有土地有償使用的方式包括:(一)國有土地使用權出讓;(二)國有土地租賃;(三)國有土地使用權作價出資或者入股。”、 原國家土地管理局1997年5月31日發布的《對關于執行股份有限公司土地使用權管理暫行規定中幾個問題的請示的批復》第六條“對原劃撥土地使用權采取國家股入股的,股份制企業對入股的土地享有與出讓土地使用權同樣的權利。”的規定。


筆者認為,國家作價出資土地使用權具有有償性,甲公司享有與出讓土地使用權同等的權利。



2國家作價出資取得的國有土地使用權能否抵押


國土資源部《關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》(國土資發[1999]443號)中明確指出,企業改制時,“采用國家以劃撥土地使用權作價出資(入股)方式處置土地資產的,按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金”,“以作價出資(入股)方式處置的,土地使用權在使用年期內可依法轉讓、作價出資、租賃或抵押,改變用途的應補繳不同用途的土地出讓金差價;以授權經營方式處置的,土地使用權在使用年期內可依法作價出資(入股)、租賃或在集團公司直屬企業、控股企業、參股企業之間轉讓,但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉讓時,應報經土地行政主管部門批準,并補繳土地出讓金”;國土資源部在《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法》(國土資發[2001]44號)第三部分第(五)條進一步指出,企業改制后,企業在財政部門辦理國有資本金轉增手續后,應“到土地所在的市、縣土地行政主管部門辦理土地變更登記”。


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圖片來自網絡  版權歸原作者



根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》(原國家土地管理局第8號令)第三條規定,“國家以土地使用權作價出資(入股),是指國家以一定年期的國有土地使用權作價,作為出資投入改組后的新設企業,該土地使用權由新設企業持有,可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押”。《國土資源部關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》的規定,土地“以作價出資(入股)方式處置的,土地使用權在使用年期內可依法轉讓、作價出資、租賃或抵押”。


筆者認為,以國家作價出資的國有土地使用權可依法抵押。乙銀行在辦理國家作價出資的土地使用權抵押時,如果甲公司能夠提供國有土地使用權證的,乙銀行可按照我國關于出讓土地使用權的管理規定辦理抵押;如果甲公司不能取得國有土地使用權證的,從謹慎的角度出發,乙銀行仍應按照劃撥土地使用權的管理規定辦理有關抵押手續。



3辦理抵押時需要注意的事項


根據《土地登記辦法》三十九條規定:“依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉讓的,當事人應當持原國有土地使用證和土地權利發生轉移的相關證明材料,申請國有建設用地使用權變更登記。”《企業國有資產監督管理暫行條例》第三十三條”所出資企業中的國有獨資企業、國有獨資公司的重大資產處置,需由國有資產監督管理機構批準的,依照有關規定執行。”《中華人民共和國企業國有資產管理法》第三十條“國家出資企業合并、分立、改制、上市,增加或者減少注冊資本,發行債券,進行重大投資,為他人提供大額擔保,轉讓重大財產,進行大額捐贈,分配利潤,以及解散、申請破產等重大事項,應當遵守法律、行政法規以及企業章程的規定,不得損害出資人和債權人的權益。”第三十二條“國有獨資企業、國有獨資公司有本法第三十條所列事項的,除依照本法第三十一條和有關法律、行政法規以及企業章程的規定,由履行出資人職責的機構決定的以外,國有獨資企業由企業負責人集體討論決定,國有獨資公司由董事會決定。”第三十三條“國有資本控股公司、國有資本參股公司有本法第三十條所列事項的,依照法律、行政法規以及公司章程的規定,由公司股東會、股東大會或者董事會決定。由股東會、股東大會決定的,履行出資人職責的機構委派的股東代表應當依照本法第十三條的規定行使權利。”的規定。


通過查詢當地國土資源局信息可知,以國家作價出資的土地使用權在辦理抵押登記過程中,登記機構不需要抵押人提供國資委的審批手續。


以此,筆者認為:根據《企業國有資產監督管理暫行條例》第三十三條規定,謹慎起見乙銀行應要求甲公司提供國資委的同意抵押審批文件。甲公司以國有資產提供抵押擔保屬于國有資產重大資產處置,根據《企業國有資產監督管理暫行條例》第三十三條規定,甲公司本次抵押擔保事宜應當由國有資產監督管理機構批準。


根據《中華人民共和國企業國有資產管理法》第三十條、第三十二條、三十三條的規定,如甲公司抵押擔保屬于為他人提供大額擔保的,乙銀行應要求甲公司另提供出資人決定抵押擔保的文件、企業負責人集體討論決定抵押擔保的文件。



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圖片來自網絡  版權歸原作者

 


4國家作價出資的國有土地使用權轉讓時是否需要補繳土地出讓金


根據《土地登記規則》(1995年12月18日國家土地管理局發布)第二十七條的規定,“國家將國有土地使用權以作價入股方式讓與股份制企業的,該企業應當在簽訂入股合同之日起三十日內,持土地使用權入股合同和其他有關證明文件申請國有土地使用權設定登記”。根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》(中華人民共和國國務院令第256號,1999年1月1日起施行)第二十九條的規定,作價出資和出讓同屬國有土地使用權的有償使用方式,企業不需要再向國家補繳出讓金。


通過查詢當地國土資源局信息可知,該抵押物變現過程中是否需要補繳出讓金還需國資委的決定文件,國土資源局依據國資委決定是否補繳出讓金的文件辦理變更登記手續。


筆者認為寧夏回族自治區人民政府辦公廳印發甲公司組建方案的通知文件關于“土地政策”中規定,該土地使用權作為商業用地開發利用,不再補繳土地出讓金。并未提及轉讓時是否需要補繳的問題,即乙銀行應要求甲公司提供該土地使用權涉及轉讓時是否需要補繳出讓金的內部文件,以降低法律風險。



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